Zakup Mieszkania Na Kredyt Krok Po Kroku

ZAKUP MIESZKANIA NA KREDYT KROK PO KROKU

W tym artykule krok po kroku opiszę co musisz zrobić aby kupić mieszkanie finansując jego zakup kredytem.

Procedura zakupu nieruchomości na kredyt jest inna przy zakupie na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym, więc postaram się opisać każdą z nich osobno.

Omówię też jakie dokumenty musisz sprawdzić, aby zakup nieruchomości na kredyt był dla Ciebie bezpieczny i które z nich musisz dostarczyć do banku.

Zaczynajmy więc...

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA KREDYT - RYNEK WTÓRNY

W tej części artykułu postaram się opisać wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Przedstawię proces samego zakupu mieszkania jak i ubiegania się o kredyt na jego zakup tak aby nie zostać oszukanym i dopełnić wszelkich formalności.

1. ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA


Wydawałoby się, że cały proces zakupu mieszkania na kredyt zaczyna się od znalezienia tej wymarzonej nieruchomości. Co jednak stanie się, gdy bank odmówi nam udzielenia kredytu na całą kwotę niezbędną do zakupu mieszkania? Wtedy cały nasz wysiłek włożony w poszukiwania, jak się okazuje, za drogiego mieszkania pójdzie na marne.

Żeby uniknąć rozczarowania w takiej sytuacji, jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić swoją zdolność kredytowa - jest to maksymalna kwota kredytu jaką bank jest w stanie nam zaoferować na zakup mieszkania. Tej kwestii nie warto opierać na informacji tylko z jednego banku. (Tutaj dowiesz się co ma wpływ na Twoją zdolność kredytowa i jak można ją poprawić)

Aby uniknąć 'wycieczek' z banku do banku i nie marnować zbyt dużo czasu na naukę bankowości i zapoznanie się z ofertami poszczególnych banków skorzystaj z usług Doradcy Finansowego. Doświadczony Doradca Finansowy określi jak wygląda Twoja zdolność kredytowa nawet w kilkunastu bankach, powie co ma na nią wpływ oraz na jakie warunki kredytowania możesz liczyć w poszczególnych instytucjach.Najczęściej porówna też oferty wszystkich dostępnych banków i podpowie, z których możesz skorzystać, a które są niedostępne.

Na podstawie obliczonej wartości Twojej zdolności kredytowej i ilości gotówki, którą dysponujesz musisz określić swój budżet przewidziany na zakup nieruchomości na kredyt... czasem zaoszczędzisz czasu i nie będziesz zaprzątać sobie głowy za drogimi nieruchomościami, a czasem (jeśli masz większą zdolność kredytową niż w pierwotnych założeniach) możesz rozglądać się za nieco droższymi nieruchomościami - w niektórych przypadkach mieszkanie droższe o 10 tys. złotych może okazać się dużo bardziej atrakcyjne, być wyposażone, położone na lepszym piętrze, w nieco lepszej lokalizacji itp. niż te nieco tańsze.

2. POSZUKIWANIE NIERUCHOMOŚCI


Kolejny krok to poszukiwanie nieruchomości, które mieszczą się w Twoim budżecie.

Chyba każdy kto szuka mieszkania zaczyna od ogłoszeń zamieszczonych w internecie - portale lokalne i ogólnopolskie to największe źródło informacji o mieszkaniach na sprzedaż.

Można też skorzystać z usług biura nieruchomości - pośrednik pomoże nam w znalezieniu tej wymarzonej nieruchomości, a także w samym zakupie mieszkania na kredyt. Pośrednik wykonuje usługę na mocy podpisanej z nami umowy i czasem pobiera wynagrodzenie za tę czynność (zwykle jest to 1,5%-3% + VAT wartości kupowanego mieszkania), choć coraz częściej kupujący jest zwolniony od tej opłaty, a koszt biura nieruchomości pokrywa w całości sprzedający.

Z mojego punktu widzenia największa wartość współpracy z pośrednikiem to nie samo poszukiwanie ofert... w końcu przeglądając ogłoszenia w internecie nikt nie dopasuje ich do Twoich oczekiwań lepiej niż Ty! To, co doceniają klienci to wsparcie na każdym etapie procesu zakupu (w przypadku dobrych agentów), sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie umowy przedwstępnej, zabezpieczenie transakcji (pośrednik w obrocie nieruchomościami zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami musi posiadać ubezpieczenie OC zawodowe), poprowadzenie za rękę i załatwienie wielu formalności za klienta (umowy na dostarczanie prądu, gazu, spółdzielnie, wspólnoty itp.).

Bez względu na to jaką drogę poszukiwań mieszkania się zdecydujesz po dokonaniu wyboru nieruchomości musisz upewnić się czy wybrane mieszkanie nie ma wad prawnych.

Pierwszy krok w tym celu to sprawdzenie księgi wieczystej (można to zrobić tutaj) o ile wybrane przez Ciebie mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Należy w niej sprawdzić kto jest właścicielem mieszkania i czy nie jest ono obciążone wszelkiego rodzaju obciążeniami/prawami osób trzecich (np. hipoteka, dożywocie, służebność).

Następny krok to poproszenie sprzedającego o okazanie dokumentu potwierdzającego prawo własności (najczęściej jest to akt notarialny zakupu, umowy darowizny czy postanowienie sądu o nabyciu spadku), wypisów z rejestru gruntów, budynków i lokali (są to 3 odrębne dokumenty) oraz zaświadczeń o niezaleganiu ze spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej, a czasem również zaświadczenie ze spółdzielni stwierdzające komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub też przydział lokalu (w przypadku gdy kupujemy takie mieszkanie).

W poszczególnych dokumentach musisz przejrzeć wszystkie zapisy i sprawdzić czy obecnie lub też w przeszłości nie było żadnych błędów w KW (z czego mogły wynikać) i czy nie ma żadnych zapisów ograniczających prawo do rozporządzania lub korzystania z nieruchomości (np. służebność osobista czy dożywocie).

Jeśli wg aktualnych zaświadczeń dotyczących zaległości takie występują zażądaj od sprzedającego uregulowania ich przed podpisaniem umowy przedwstępnej (pamiętaj, że w przypadku SWPDL zaległości przypisane są bezpośrednio do lokalu, a nie właściciela i jeśli tego nie sprawdzisz możesz kupić nieruchomość z długiem!).

Jeżeli zdecydujesz się na poszukiwanie mieszkania przez biuro nieruchomości pośrednik ma obowiązek zrobić to za Ciebie.

Wypełnij formularz kontaktowy na dole tej strony lub zadzwoń i opisz swój problem a odpowiem Ci czy i w jaki sposób jestem w stanie Ci pomóc również w bezpiecznym zakupie nieruchomości.

3. UMOWA PRZEDWSTĘPNA


Gdy już sprawdzisz wymienione wcześniej dokumenty i jesteś zdecydowana/-y na zakup wybranego mieszkania musisz podpisać umowę przedwstępną. Nie musi być ona w formie aktu notarialnego - ta zazwyczaj wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedający często chcą dostać część zapłaty za mieszkanie w celu rezerwacji do momentu zakupu ostatecznego w formie zaliczki lub zadatku wg wspólnych ustaleń, choć czasem zdarza się brak zaliczki czy zadatku.

PAMIĘTAJ, że zaliczka wiąże się z innymi konsekwencjami niż zadatek! W przypadku rezygnacji przez którąkolwiek ze stron transakcji zaliczka powinna być zwrócona, niezależnie która strona będzie chciała rozwiązać umowę i z czyjej winy. W przypadku zadatku osoba, która rezygnuje musi liczyć się z jego stratą (w przypadku kupującego) lub też koniecznością oddania go w podwójnej wysokości (w przypadku sprzedającego).

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

  • oznaczenie stron transakcji (obowiązkowo muszą być wpisani wszyscy właściciele, niezależnie od tego jak mały udział posiadają),
  • opis nieruchomości, którą kupujesz (proponuję opisać również dokumenty, na podstawie których weryfikowany był stan prawny),
  • warunki transakcji tj. cena, zaliczka/zadatek, terminy, zobowiązania stron,
  • podpisy stron transakcji lub ich pełnomocników (w takim wypadku potrzebny jest też oryginał pełnomocnictwa),

Jeżeli korzystasz z usług biura nieruchomości, pośrednik powinien zadbać o zapisy w umowie przedwstępnej - w tym celu najlepiej wcześniej uzgodnij z nim swoje preferencje i oczekuj spełnienia ich w zapisach umowy przedwstępnej.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt musisz pamiętać, o tym aby termin podpisania ostatecznej umowy nabycia w formie aktu notarialnego był na tyle bezpieczny, aby zdążyć z całą procedurą kredytową (zdarza się, że trwa nawet 2-3 miesiące).

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej poproś sprzedającego o dostarczenie dokumentów, o których pisałem w punkcie 2 powyżej - sporo z nich musisz dostarczyć do banku wraz z wnioskiem kredytowym.

4. Z DORADCĄ FINANSOWYM PO KREDYT


Mając wybraną konkretną nieruchomość kolejny krok to złożenie zapytań do banków - tzw. wnioski kredytowe.

Możesz oczywiście odwiedzać banki po kolei i spełniać formalności w każdym z nich na własną rękę. Jeśli nie masz na to ochoty, czasu lub potrzebujesz wsparcia skorzystaj z usług Doradcy Finansowego... możesz do mnie zadzwonić lub wypełnić formularz kontaktowy na dole tej strony i dowiesz się jak mogę Ci pomóc w uzyskaniu kredytu i zakupie nieruchomości.

Na tym etapie, po skompletowaniu wszystkich wymaganych przez banki dokumentów dotyczących wybranego przez Ciebie mieszkania jak i Twoich zarobków pomogę Ci:

  • porównać oferty wszystkich banków,
  • wybrać te najkorzystniejsze,
  • wypełnić wszystkie wymagane przez bank dokumenty,
  • przejść cały proces kredytowy,
  • zrozumieć zapisy umowy kredytowej.

Zazwyczaj wyślę wnioski kredytowe do 3 banków, najkorzystniejszych dla Twojej sytuacji.

Następnie bank musi ocenić Ciebie jako przyszłego kredytobiorcę (w zależności od wysokości zarobków i zobowiązań, wysokości kwoty kredytu i wkładu własnego i kliku mniej oczywistych czynników jak: stan cywilny, wykształcenie itp.), wycenić zabezpieczenie kredytu hipotecznego - najczęściej jest to kupowane mieszkanie (jeżeli banki zaakceptują wycenę klienta sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego - pomogę Ci w jego wyborze), Ty natomiast musisz poczekać na ostateczną decyzję.

Wydanie przez bank (czy też wszystkie banki) pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę na udzielenie Ci kredytu na zakup mieszkania.

Dla mnie kilka decyzji pozytywnych to punkt zaczepny do podjęcie próby negocjacji ofert w poszczególnych bankach... ich powodzenie zależy od wielu czynników i nigdy nie ma gwarancji powodzenia, jednak dość często udaje się coś urwać :)

Od tego momentu najczęściej w okresie 1-3 miesięcy (w zależności od banku) musisz podjąć decyzję, na który bank się decydujesz i umówić się na podpisanie umowy kredytowej. Najczęściej prześlę Ci jej draft na kilka dni przed jej podpisaniem, a Twoim zadaniem będzie zapoznanie się z jej zapisami.Jeszcze przed podpisaniem omówię jej zapisy, odpowiem na wszystkie Twoje pytania, wyjaśnię wszelkie wątpliwości i dopiero wtedy pójdziesz podpisać umowę kredytową z bankiem- w końcu to zobowiązanie na znaczną kwotę i wiele lat!

Umowę kredytową podpisujesz w banku z pracownikiem banku...w wielu wypadkach staram się towarzyszyć Ci podczas pobytu w banku, żeby uchronić Cię przed próbą wciśnięcia przez bank produktów/usług, o których nie ma mowy w umowie kredytowej (np. dodatkowe ubezpieczenie, karta kredytowa itp.). Niestety, ze względów logistycznych i godzin pracy banków, nie jestem w stanie być zawsze z Tobą podczas podpisywania umowy kredytowej.

Możesz mieć jednak pewność, że na jej podpisanie pójdziesz w 100% świadoma/-y swojego przyszłego zobowiązania.

5. AKT NOTARIALNY - UMOWA ZAKUPU


Po podpisaniu umowy kredytowej możesz przystąpić do podpisania ostatecznej umowy zakupu w formie aktu notarialnego.

Do jego podpisania potrzebne będą następujące dokumenty:

  • dokument poświadczający prawo własności do nieruchomości aktualnego właściciela,
  • aktualny odpis Księgi Wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości (notariusz pobierze go online),
  • zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych,
  • wypisy z rejestrów gruntów, budynków i lokali, a czasem nawet kilka zaświadczeń dotyczących gruntu, na którym stoi budynek, które obecny właściciel uzyska we właściwym Urzędzie Gminy lub Starostwie Powiatowym (zaświadczenie stwierdzające fakt czy grunt, na którym stoi budynek znajduje się obszarze, na którym obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, czy znajduje się w obszarze rewitalizacji lub nawet czy objęty jest uproszczonym planem urządzania lasu - tak nie przywidziało Ci się z tym lasem :),
  • umowa kredytowa banku wraz z zaświadczeniami z banku niezbędnymi do wpisu hipoteki (o ile wpis hipoteki będzie dokonywany za pośrednictwem notariusza).

Dokumenty dotyczące nieruchomości dostarcza zbywca nieruchomości lub pracownik biura nieruchomości, natomiast dokumenty z banku musisz dostarczyć Ty.

Na podpisanie aktu notarialnego musisz wziąć ze sobą trochę gotówki lub zapytać czy u tego notariusza jest możliwość płacenia kartą. U notariusza musisz bowiem zapłacić za:

  • podatek od zakupu nieruchomości (2% rynkowej wartości kupowanego mieszkania),
  • taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, powiększoną o 23% podatek VAT,
  • opłatę za wszystkie odpisy aktu notarialnego (zwykle kilka złotych + 23% VAT za każdą stronę dokumentu),
  • opłaty sądowe od wniosków sądowych o wpisy w Księdze Wieczystej (60 zł za założenie KW - o ile mieszkanie jej nie ma, 200 zł za wpis własności, 200 zł za wpis hipoteki - o ile będzie wpisywana przez notariusza).

6. WPIS HIPOTEKI I ZAPŁATA


Jeżeli notariusz pobiera dodatkową opłatę za wpis hipoteki do Księgi Wieczystej, wówczas warto osobiście wybrać się do sądu odpowiedniego dla lokalizacji kupowanego mieszkania i dokonać formalności wpisu hipoteki we własnym zakresie (w tym wypadku nie płacisz u notariusza 200 zł za wpis hipoteki, a bezpośrednio na konto sądu w kasie lub przelewem bankowym) - cała procedura trwa zazwyczaj kilka lub kilkanaście minut, w zależności od kolejek w sądzie i sprowadza się do złożenia 2 kopii wniosku o wpis hipoteki oraz odbioru jednej z nich z potwierdzeniem przyjęcia jej w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Wszelkie dokumenty niezbędne do dokonania wpisu hipoteki dostaniesz w banku i trzeba będzie tylko uzupełnić naprawdę prosty wniosek.

Po dokonaniu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej musisz dostarczyć do banku akt notarialny potwierdzający dokonanie zakupu mieszkania, potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki - najczęściej jego kopię opieczętowaną przez sąd (o ile hipoteka nie została wpisana w akcie notarialnym) oraz potwierdzeniem wniesienia własnych pieniędzy na poczet zakupu mieszkania (o ile takie miały być wniesione i nie było odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym) - wystarczy potwierdzenie wykonania przelewu na rzecz zbywcy wygenerowane z systemu internetowego banku.

Dopiero wtedy bank przyjmie Twoją dyspozycję uruchomienia kredytu i przeleje pieniądze bezpośrednio na konto sprzedającego wskazane w akcie notarialnym.

7. ODBIÓR MIESZKANIA


Po dokonaniu formalności związanych z zakupem i zapłatą za mieszkanie przychodzi czas na przekazanie nieruchomości i odbiór kluczy. Mieszkanie powinno być w takim stanie, na jaki umówiłaś/-eś się wcześniej ze sprzedającym podpisując umowę przedwstępną (np. z wyposażeniem, meblami lub bez).

Przekazanie mieszkania warto jest sfinalizować podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego - można go sporządzić własnoręcznie tak, aby znalazły się w nim zapisy o aktualnym stanie liczników i wszelkie uwagi dotyczące stanu mieszkania (swoim klientom udostępniam sprawdzony wzór takiego druku do uzupełnienia o dane osobowe i nieruchomości). Po podpisaniu przez obie strony musisz otrzymać od sprzedającego wszystkie klucze (od mieszkania, klatki, piwnicy itp.).

8. FORMALNOŚCI W URZĘDACH


Po zakupie mieszkania na rynku wtórnym musisz 'odwiedzić' urząd skarbowy, urząd miasta lub gminy oraz zakład energetyczny czy gazownię.

W urzędzie skarbowym będziesz musiał/-a uiścić podatek od ustanowienia hipoteki w wysokości 19zł oraz złożyć deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno prawnych PCC-3.

W urzędzie miasta lub gminy musisz poinformować o nabyciu mieszkania, aby od tej pory Ciebie wpisali jako nowego właściciela i płatnika podatku od nieruchomości. Co ciekawe nie masz obowiązku zameldowania się w mieszkaniu kupionym na kredyt, a z drugiej strony masz prawo zameldować w nim kogo tylko zechcesz.

Następnie musisz przepisać na siebie umowy w zakładzie energetycznym, gazowni itp. oraz powiadomić o zmianie adresu do korespondencji bank, zakład pracy i wszystkie inne instytucje wymagające aktualizacji powyższych danych.

Warto też odwiedzić zarządcę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielnię mieszkaniową, do której przynależy mieszkanie, aby powiadomić o zmianie właściciela i ilości zamieszkujących osób (w końcu to Tobie powinno zależeć aby płacić rachunki za rzeczywistą ilość osób zamieszkujących w mieszkaniu) i zapoznać się z regulaminem obowiązującym w nowym miejscu zamieszkania.

W tym momencie kończą się formalności, choć na pewno warto przedstawić się przynajmniej najbliższym sąsiadom, aby wszystkim mieszkało się przyjemniej.

Teraz możesz już cieszyć się mieszkaniem w nowo nabytym mieszkaniu!


Pobierz BEZPŁATNIE ebooka 'Jak Bezpiecznie Kupić Mieszkanie' z poradami Eksperta ds. Nieruchomości

Jesteś zainteresowany zakupem mieszkania? Nie wiesz od czego zacząć?

Skorzystaj z usług doświadczonego Doradcy Finansowego!

Serdecznie zapraszam do zapoznania się z serwisem www.osobistydoradca.com.pl

Wypełnienie formularz kontaktowy poniżej, zadzwoń do mnie i dowiedz się jak mogę Ci pomóc.

Nie czekaj! Nie warto przepłacać! Dowiedz się gdzie dostaniesz najlepszy kredyt! Skontaktuj się ze mną już dziś!

Podobne wyszukania: zakup mieszkania na wynajem, Kredyt na budowę domu krok po kroku, kredyty dla osób pracujących za granicą, Mieszkanie dla Młodych Białystok, zakup mieszkania w Piszu, mieszkania w Łomży, zakup mieszkania w Łomży, Mieszkanie dla Młodych Pisz, Kredyt bez prowizji, dopłaty MDM Podlaskie